אני מבטיח לך שאף עורך דין לא ייתן לך רשימה כל כך מפורטת ומקיפה של אמצעי הגנה משפטיים. למה? כי הצ’קליסט הזה הוכן לא רק על ידי עורכי דין אלא גם על ידי אנשי מכירות – מה שהופך אותו לשלמה באמת.

הוא מבוסס על ניסיון של 10 שנים שלי בתחום הנדל”ן ועל שיתוף פעולה עם עורכי דין מנוסים, ומוצג כצ’קליסט נוח כך שתוכל לעבור במהירות על הנקודות המרכזיות…

הדבר הראשון והחשוב ביותר הוא להבין למה פרויקטים נתקעים. יש לכך כמה סיבות:

• הנפוצה ביותר – חוסר ניסיון מצד המפתח. הם מעריכים את התקציב בצורה לא נכונה, הכסף נגמר והבנייה נעצרת.
• מוצרים עם רווח נמוך. לדוגמה: עלות 600 דולר למ”ר – נמכר ב-800 דולר. עליית מחירי החומרים והעבודה אוכלת את הרווח, והפרויקט נעצר.
• חוסר מיצוב ברור. המפתח לא הגדיר קהל יעד. הקונים לא מבינים למה לשלם, המכירות יורדות והפרויקט נעצר.

למידע: בבאטומי בשנת 2024, כל פרויקטי הבנייה הקפואים הם ברמת כלכלה. שווה לחשוב על זה.

מה לכלול בחוזה?

1. הארך את תוכנית התשלומים ככל האפשר כך שרוב או לפחות חצי התשלומים יגיעו אחרי סיום הפרויקט (אני מצליחה להשיג זאת כמעט בכל הפרויקטים שלי). כך, אין צורך להשקיע את כל ההון מראש ואתה סיכון רק חלק מהכסף שלך.
2. קשר כל תשלום לאבני דרך בבנייה: יסודות - אתה משלם; כמה קומות נבנו - אתה משלם; חזית מוכנה - אתה משלם. במקרה כזה, אם ניסחת את הכל נכון, הסיכון שלך קטן.
3. כלול סעיף שאם המפתח מפספס אבני דרך, אתה יכול לדרוש את כספך בחזרה, והמפתח חייב להחזיר אותו. זה מאפשר לך לקבל את כספך לפני נושים אחרים במקרה של עיכובים.

יש עוד ניואנסים חשובים בתחום זה שאני משתפת בייעוצים אישיים — להזמין כאן ->
קישור לטלגרם -> https://t.me/m/DDlL_pFJYTIy
קישור לוואטסאפ -> https://is.gd/5SvVl

בבאטומי, במיוחד בפרויקטים ברמת נוחות וכלכלה, קיימת בעיה גדולה שהמפתחים אינם מקיימים את התחייבויות האיכות שלהם. זה משפיע ישירות על נזילות הנכס שלך.

בעיות עיקריות:

• חסימות נוף. אתה משלם יותר על נוף, אבל שנה לאחר מכן בניין גבוה צץ מולך. כלול סעיף “ערבות נוף” עם פיצוי במקרה של אובדן. זה יאפשר לך למזער או להשיב את ההפסדים בגלל אובדן הנוף.
• תשתיות. ההדמיות מבטיחות מתקנים כמעט ברמה נשיאותית, אבל בפועל חדרי כושר או בריכות חסרים או נבנו רק “למראית עין” ולא ניתנים לשימוש.
• בידוד תרמי וקולי. אני ממליצה לציין סטנדרטים מינימליים לזכוכית כפולה (לפחות 2 תאים, אלומיניום, זכוכית מחוסמת 6 מ”מ). בלעדיו תחמם את הרחוב בחורף.
• בידוד רעש. ב-95% מהבניינים בבאטומי אין אותו. עם קירות דקים תשמע את השכנים – ובעיר תיירותית השכנים משתנים כל הזמן. ציין עובי קירות מינימלי או לפחות בידוד בסיסי.
• איטום. כמעט שלא קיים – אך חיוני. כדאי לכלול זאת בהחלט.

אפשר להעמיק בבעיות איכות הבנייה, אבל אתה כבר מודע לדרישות המינימום.

אני אהיה כנה: אני לא ממליצה לקנות נכסים שאין להם דמי תחזוקה. אם אין כאלה, כמעט מובטח שהבניין ייהפך ללכלוך ומלא עובש. בסרטון למטה תוכל לראות את ה”יופי” הזה בעצמך.
אם אתה קונה נכס ברמת נוחות לפחות, כבר תהיה לך התחייבות לשלם על ניקוי ותחזוקת הבניין. זה בדרך כלל עולה 1–2 דולר למ”ר, בהתאם לפרויקט.
כאן, עליך להיות ערני ולציין פרטים חיוניים בחוזה:

• הקפד לציין כמה לעיתים ועד כמה הבניין ינוקה. חברות ניהול לעיתים לוקחות את התשלום אבל לא מנקות את הבניינים, והם נראים שחורים. אפשר לראות זאת בכמה פרויקטים ברמת נוחות.
• ציין איך ועד כמה תתוחזק התשתית המשותפת, שכן היא עלולה גם להיות מוזנחת.
• ציין שבמקרה של הזנחת תחזוקה, יש לך הזכות לעצור את התשלום.

העניין הוא, אם מישהו התמודד עם חברות ניהול מקומיות ברמה נמוכה, סביר להניח שלא תהיה לו חוויה טובה. הבעיות העיקריות הן:

• הם לא עומדים בהתחייבויותיהם לגבי רמות תפוסה ומשיכת שוכרים.
• בדרך כלל רמת השירות של הצוות נמוכה – ניקיון, פתרון בעיות וכו’.
• לעיתים נמסר לך שהיחידה שלך לא ניתנה להשכרה, בעוד שבפועל היא הייתה תפוסה הרבה יותר ימים ממה שמופיע בדוח שלך.

ובעיה נוספת: לפעמים המפתח מקבל “סטטוס תיירותי”. זה מאפשר לו להימנע מתשלום מע”מ על המכירה הראשונית של היחידות, אך מחייב אותו לשלם את המס על ההכנסה מחברת הניהול. זה גם מחייב את המפתח לחתום על חוזה ניהול קדימה, בדרך כלל ל-5 שנים.

הנה מה שעליך לעשות:

• חתום על נספח עם המפתח הכולל הסכמה ללא תנאים הקובעת שאתה יכול, בכל עת, לגור בדירתך בעצמך ולהשכיר לפי שיקול דעתך.
• אם תבחר בחברת ניהול מקומית, קבע ערובות לשקיפות בדיווח על השכרת היחידה שלך. בקש מהם להראות את הרווחיות הכוללת ומסמכים נוספים שיעזרו לך להבין את שיעורי התפוסה של המלון.
• ציין ששיעור התפוסה של היחידה שלך לא יכול להיות נמוך מ-X% משיעור התפוסה הכולל של המלון.

סוגיה זו ניתנת גם לפתירה בפירוט. אם תיתקל במצב כזה, תוכל לקבל ממני הוראות מפורטות במהלך -> ייעוץ.

ובכן, הכל יכול לקרות בחיים. לפעמים לקוח, מסיבות שונות, לא יכול לשלם את התשלומים, לדוגמה.

בשוק הבאטומי, קיימת נורמה: אם אדם מפסיק לשלם, המפתח יכול להחזיר את כספי הלקוח על הדירה, בניכוי 20% ממחיר מלא. לכן, תמיד חשב את היכולת הפיננסית שלך בקפידה.

עם זאת, עליך לכלול לפחות את הדברים הבאים בחוזה:

• מרגע שמתקיימים הקריטריונים לסיום, המפתח חייב להודיע לך לפחות חודש מראש.
• אם ביצעת תשלומים במזומן (ולא דרך חשבון בנק), זה חייב להיות מצוין במפורש בחוזה.
• בנוסף, ודא לכלול בחוזה שאם המפתח מטיל שעבוד על הנכס, הוא חייב להודיע לקונה.

זו סוגיה שרוב הקונים אינם מודעים לה כלל. כולם בודקים שאין שעבודים בזמן הקנייה, אבל העובדה שהם עלולים להופיע מאוחר יותר מטרידה מעט מאוד אנשים.

שעבוד אינו תמיד רע למשקיע. לדוגמה, המפתח עשוי להחליט לקבל מימון בנקאי לתקופת הבנייה; במקרה כזה, הבנק עשוי להטיל דרישות משלו לפני מתן הלוואה נגד הפרויקט.

עליך לכלול בחוזה:

• שהמפתח לא יכול להטיל שעבודים שימנעו ממך לקבל בעלות או למכור את הנכס בעתיד.
• המפתח חייב להודיע לך על כוונתו להטיל שעבוד.
• אם השעבוד מגביל את זכויותיך בכל צורה, יש לך הזכות לדרוש סיום החוזה והחזר כספי בעדיפות.

יש מספר מפתחים שמגבילים בחוזה את זכותך למכור מחדש עד סיום הבנייה. לעיתים מדובר במפתחים גדולים.

אני מאמינה שזה תרחיש שלילי מאוד למשקיע כי כל מי שרוצה למכור יעשה זאת אחרי סיום הבנייה. זה אומר שיהיה שפע של העברות בעלות והורדת מחירים בכל המתחם בזמן ההשלמה.

אם אתה אוהב פרויקט אך לא יכול לצאת דרך העברת בעלות, תכנן את אסטרטגיית ההשקעה שלך ליציאה 2–3 שנים לאחר סיום הבנייה.

מה חשוב לכלול בחוזה?

• המפתח חייב לבצע חוזה העברת בעלות ברגע ששולם לפחות 60% מתוכנית התשלומים.
• התשלום המינימלי בחוזה משמש כהגנה למפתח מפני גל של ספקולנטים שרוצים למכור מיד לאחר הרכישה – ותאמין לי, יש רבים כאלה.
• המפתח חייב לאפשר העברת בעלות במקרה של עיכובים באבני דרך הבנייה.

העובדה היא שיש דוגמאות לפרויקטים שבהם מפתחים מכרו בניין רב קומות מבלי אפילו שיש להם היתר בנייה. זה משקף את חוסר היושר בשוק הנדל”ן ואת חוסר הידע המוחלט של מספר גדול של קונים.

גורם חשוב לא פחות הוא רישום מקרקעין של הבניין. העניין הוא, שבדרך כלל יש פער של כ-שנה בין תחילת המכירה של המפתח לבין רישום הדירות ברשם המקרקעין. כמובן, הקונים רוצים לקנות בתחילת הדרך כאשר המחיר הכי אטרקטיבי.

דרך אגב, אני לא מאשימה את המפתחים בהקשר זה, כי יש לבצע התאמות רבות לפרויקט במהלך הבנייה. אם הבניין כבר נמצא במרשם, התהליך הופך לארוך ויקר מאוד. לכן, עיכוב ברישום המקרקעין מוצדק.

אבל מה הקונה צריך לעשות כדי להגן על זכויותיו?

• ציין מועד מקסימלי לרישום המקרקעין, לדוגמה, 6–12 חודשים.
• ציין את הזכות לקבל החזר כספי אם זה לא קורה.
• ציין את הזכות לבצע העברת בעלות אם המפתח מפר את מועדי הרישום הללו.

עליך לדעת שכאשר אתה קונה “על הנייר” בגאורגיה, אתה רוכש הסכם קנייה-מכירה מקדמי עם המפתח. רק לאחר תשלום 100% מסכום החוזה ורישום הבניין במרשם, תוכל לחתום על החוזה הסופי ולקבל את הבעלות.

כמובן, זו רשימת מינימום של נקודות חוזיות חשובות. פירוט כל הדברים היה הופך את המאמר למסורבל וקשה לקריאה.

המפתחים שאני עובדת איתם בעלי נפחי מכירות גבוהים, והחוזים שלהם נבדקו מראש; אחרת, אני לא עובדת איתם.

אשמח לשתף אותך בפרויקטי ההשקעה הטובים ביותר -> ניתן לקבוע שיחה איתי דרך הקישורים
קישור לטלגרם -> https://t.me/m/DDlL_pFJYTIy
קישור לוואטסאפ -> https://is.gd/5SvVl

אנא הקפד להשאיר את המשוב שלך בתגובות למטה. זה יהיה שימושי מאוד עבורי לדעת למה אתה שם לב כשאתה חותם על חוזה עם מפתח