זהו מאמר מכריע, לאחר קריאתו תוכלו להעריך במדויק את איכות המוצר שאתם עומדים לקנות או שמישהו מנסה להציע לכם באופן פעיל...

בשביל מי מאמר זה רלוונטי במיוחד?

• אם אתם אנשים שרוצים לקנות נדל"ן בתחתית השוק.
• אתה משקיע מתחיל שעדיין אין לך 10+ נכסים בתיק ההשקעות שלך.
• אתם קונים נדל"ן על סמך המלצת חברים, מבלי שהבנתם לעומק את השוק.
• אתם אוהבים לבצע רכישות רגשיות ללא מחקר שוק מפורט.

פלח קונים זה פגיע ביותר לסוכנים או יזמים חסרי מצפון שרוצים לגנוב את נכסיהם הלא נזילים.
כשאני אומר דיור לא נזיל, אני מתכוון לדיור באיכות נמוכה במיוחד, שלרוב מגיע עם מחיר נמוך באותה מידה.

בבאטומי, יותר מ-80% ממכלולי הדיור הם פרויקטים חסכוניים.

העניין הוא, שהתפתחות השוק כאן החלה למעשה בתחילת שנות ה-2000. אז, אמר סאקשווילי, "בואו נבנה עיר לאנשים לחיות בה." בטומי באותה תקופה נראתה כמו כפר.

ויש להודות - העיר עשתה קפיצת ענק בפרק זמן קצר כל כך. תמצאו מעט מאוד מקומות בעולם שעשו בפרק זמן כזה זינוק ענק בבנייה.

וכמובן, בנייה מהירה שכזו לא הייתה חפה מפגמים. יזמים באותה תקופה עמדו בפני שני אתגרים: מחירים נמוכים מאוד למטר מרובע ומומחיות מוגבלת באותה מידה בבניית מתחמי מגורים חדשים ומבטיחים.

משום כך לרוב הפרויקטים הנוכחיים במחלקת חסכון, ולפרויקטים במחלקת חסכון של אותה תקופה, יש מספר חסרונות משמעותיים.

• זהו אוורור לקוי מאוד בדירות, או היעדר מוחלט של פירי אוורור.
• לעיתים קרובות ישנן בעיות בחשמל ובתקשורת.
• גימורי חזית זולים רגישים מאוד לעובש, וזו בעיה מרכזית באקלים זה.
• היעדר בידוד מגדיל משמעותית את התשלומים בעונה הפחות עמוסה, כאשר הטמפרטורה יורדת לכ-5 מעלות צלזיוס.
• יחידות זכוכית חד-תאיות זולות בהחלט יבטיחו שתוכלו לחמם את הרחוב בחורף.
• והבעיה העיקרית היא היעדר חברות ניהול שצריכות לפקח על המצב הטכני והוויזואלי של הבניין.

פרויקט הכלכלי המפורסם ביותר הוא קומפלקס המגורים מגנוליה.

אפשר לראות כמה מבטיח ויפה היה הבניין הזה בשנת 2010, ולאיזה עולם הוא הפך להיות כמה שנים מאוחר יותר.
ואנשים רבים חושבים: האם עיצובים מודרניים ידידותיים לתקציב לא צריכים להיות טובים יותר?

בתיאוריה, הם אמורים להיות טובים יותר, אבל המציאות והאמת בחיים היא שעיצובים מודרניים ידידותיים לתקציב טובים יותר רק בעיצובים. במציאות, בתים אלה מכוסים עובש רק שנה לאחר השלמתם ויש להם את רוב אותם פגמי איכות כמו קודמיהם.
אם אתם חושבים שתרכשו את הדיור הזול ביותר בשוק כרגע ותימנעו מהחסרונות הללו, אתם טועים בגדול.

העובדה היא שרוב היזמים שבונים כאן פרויקטים בתקציב נמוך מאוד הם בעלי מומחיות בנייה מועטה מאוד.

כל היזמים הפחות או פחות טובים הפועלים כיום בבטומי בונים פרויקטים נוחים או כאלה בסגמנט גבוה יותר.

הבעיה הגדולה הבאה, שרבים אפילו לא מבינים, היא שיותר מ-80% מהדיור כאן הוא במחלקת תיירים.

העניין הוא שמספר האנשים שרוצים להיפטר משוק הדיור הזה גדול ממספר האנשים שרוצים לקנות אותו.

ואם אתם חושבים שתמכרו בקלות בית במחלקת חסכון, אתם טועים בגדול. ואתם אפילו לא יכולים לחלום על רווח הגון במגזר הזה.
ישנה גם בעיה גדולה עם חברות ניהול.

הבעיה היא שאם תחליטו להשכיר את הנכס שלכם דרך אותה חברת ניהול מקומית, תיתקלו בבעיות הבאות:

יגידו לכם שהנכס שלכם ריק. במציאות, הוא מושכר רוב הזמן

• רמת השירות והתחזוקה נמוכה ביותר כמעט בכל מקום.
• לעתים קרובות מאוד הם לא מקיימים את ההבטחות שהם נותנים

אם תמצא לפחות חברת ניהול נורמלית אחת בבטומי, תודיע לי, אהיה אסיר תודה.

כעת בואו נבחן מקרוב את חסרונות הבנייה:
קשה כמובן לבדוק את איכות הבטון באופן ויזואלי, אך אנשי מקצוע יכולים לזהות אותה מיד כשהם מבקרים באתר בנייה. גם מוטות זיקוק חשובים; מוטות זיקוק זמינים מיצרנים בעלי מוניטין, אך רוב האנשים קונים את הזולים ביותר.

בתמונה משמאל, גרם המדרגות נוצק בצורה אקראית, בעוד שמימין הוא נעשה בצורה מסודרת ויפה.
הקירות והמחיצות עשויים מחומר זול מאוד.

החומר שממנו בונים את הקירות והמחיצות הוא בדרך כלל בלוק פומיס (pumice block), שסופג לחות בקלות רבה. בהתחשב בכך שהלחות באקלים הזה מהווה בעיה משמעותית, שימוש בחומר זה בפרויקט נורמלי/תקני בעיניי בלתי קביל.

במקום בלוקים מאבן ספוג, יש צורך להשתמש בקרמיקה; היא אינה סופגת לחות ומונעת הופעת עובש בחדר.
היעדר איטום נגד רטיבות הוא גם בעיה גדולה כמעט בכל פרויקטי הדיור במקטע הזול. זאת אומרת שהעובש שהופיע על חזית המבנה עלול להגיע מאוד מהר גם אל הדירה שלכם.

משמאל בתמונה תוכלו לראות כיצד על בלוק פומיס מתקינים חזית אוורירית, ומתחתיה אין שום איטום נגד רטיבות וגם אין בידוד תרמי. עובש ולחות בדירה מובטחים!
מעליות זולות נסיעה עליהם פשוט מפחידה. 
בדרך כלל הם נפוצים במקטע הדירות הזול (economy). 
בפרויקטים נורמליים ברמת ה"קומפורט" כבר מותקנות מעליות איכותיות.

כשנוסעים במעלית זולה זה פשוט מטלטל אותך, ואין לדעת מתי תא המעלית יתפרק. כל נסיעה מרגישה כאילו זו האחרונה...

בנייה מחלון לחלון בעיה נוספת בבאטומי היא בנייה מחלון לחלון. יש את מה שנקרא רחוב אנגיס, שבו נבנו בניינים בני יותר מ-20 קומות, כולם מחלון לחלון. כפי שאתם יכולים לתאר לעצמכם, גם השיווק של דיור כזה מוטל בספק רב.

וסוג בנייה זה אינו מוגבל לאנגיסה; ישנן דוגמאות רבות בבטומי. כמעט ואין מרווח בין בניינים. התוצאה היא חוסר אור שמש, לחות גבוהה וכן הלאה.
וכמובן, הבעיה הגדולה ביותר היא חוסר ניהול ותחזוקה של הבית.

זה נפוץ בבתים ברמת תקציב ברחבי באטומי. אם אתם רוכשים פרויקט ברמת חסכון, אתם יכולים להיות סמוכים ובטוחים שאף אחד לא ידאג לבית שלכם - כלומר אף אחד לא ישטוף, ינקה, יצבע או יסדר אותו. כתוצאה מכך, בניינים אלה הופכים במהרה להרוס.

אנשים רבים, כאשר הם קונים פרויקט זול עם חזיתות מאווררות, לא חושבים על מה שיש מתחת. והכל די קודר.

והחלק הגרוע ביותר הוא שעובש מופיע במהירות בדירה.

ואז אנשים ממשיכים את חייהם וחושבים, "אני כל כך חולה, אני כל כך מותש."
העובדה היא, שעובש הוא נטל רעיל מאוד על הגוף.
כתוצאה מכך, על ידי חוסך באיכות הבניין שלך, אתה חוסך בבריאות וברמות האנרגיה שלך...

כל התשתיות, החשמל, המים ושירותים אחרים ברמה ירודה מאוד.

זה יגרום לבעיות רבות בעת שימוש בסוג זה של דיור.

עוד קצת על איטום... 
זה כבר לא קומפלקס מגורים ברמה חסכונית, אלא קומפלקס יוקרה. אתם יכולים לתאר לעצמכם את רמת האיטום הנדרשת אם לחות מחלחלת דרך הקיר. חדר האמבטיה ממוקם מאחורי הקיר.

בידוד הידרואלקטרי הוא מרכיב חיוני שאמור להגן על מבנים מפני השפעות סביבתיות לשנים הבאות. למרבה הצער, הוא אינו מספק כאן, אפילו במתחמים ברמת נוחות, קל וחומר במתחמים ברמת חסכון.
הנה דוגמה לאיך צריך לעשות את זה!

זוהי הבנייה של תסביך האשליות, והנה מה שמעניין בו:

שימו לב כיצד מותקן האיטום. הוא מותקן כהלכה, כולל סביב יחידת הזכוכית.

למרבה המזל , מפתחים שעושים עבודה איכותית כבר מתחילים להופיע בשוק הזה, אבל הם עדיין נדירים.
מה לעשות?

אם לבניין יש דמי תחזוקה, הוא מנוקה ומתוחזק, והוא לא מאבד את יכולת השיווק שלו שנה או שנתיים לאחר הבנייה.

הפרש המחירים בין דירות ברמת קומפורט לדירות ברמת חסכון הוא רק 200 דולר למטר מרובע - לא שווה לחסוך בהתחשב בחסרונות כה משמעותיים.

מה אם אני רוצה להרוויח כסף במגזר הדיור הזה?

חשוב לזכור שיותר מ-80% מהדיור בבאטומי הוא במחלקת תיירים. כשקונים במגזר זה, אתם מתמודדים עם תחרות עזה, שבה היתרון התחרותי היחיד הוא המחיר.

במודלים שבהם אתם יכולים להתחרות רק על המחיר, תמיד יהיה מישהו שיציע מחיר נמוך יותר. בהתחשב בכך שהביקוש למגזר התיירים נמוך מההיצע, לא תוכלו לנצח את התחרות במחיר.

איפה אני יכול לראות נכסים שאני יכול להרוויח עליהם כסף?

אני משתפת את הפרויקטים הטובים ביותר שלי במהלך ייעוץ ->
הקישור לטלגרם-> https://t.me/m/DDlL_pFJYTIy
הקישור לווטסאפ -> https://is.gd/5SvVlY

שתפו את חששותיכם לגבי איכות הבנייה בבטומי, או להפך, מה הכי אהבתם.